深圳法律顾问网：因为专注、所以专业
- 作者:
- 来源:
- 日期: 2016-12-06
- 浏览次数: 1160次
【案由】
商铺买卖合同纠纷
【案情简介】
原告（反诉被告）深圳市xx置业有限公司，住所地：深圳市宝安区xx大厦xx单元，法定代表人：林某。
被告（反诉原告）葛某，女，汉族，1970年4月26日生，住所地：深圳市南山区xx花园xx栋xx单元。
原告诉称：原、被告于2011年1月13日签订了《商铺买卖合同》，双方约定被告将其购买的位于深圳市宝安区xx街道xx路的1078商铺交付至原告经营至2013年12月1日，被告需向原告支付装修及市场运作费共计363675元。但是，被告未按合同约定支付各期款项，目前仍拖欠2012年6月30日（第9期）以后的第三方装修及市场运作费共计人民币191678元。经原告多次催讨未果，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付第三方装修及市场运作费人民币191678元及逾期付款的违约金（违约金按每日1.5%为计算标准计算至实际付清之日，从第9期以后的欠付期间每期应付之次日起计算）；2.被告承担本案诉讼费用。
被告答辩并反诉称：1.原、被告之间成立的是装修承揽合同及市场运作服务合同关系；2.原告没有履行市场运作的合同义务，存在根本性违约，被告有权解除双方签订的装修承揽合同及市场运作服务合同，原告应当向被告返还装修及市场运作费；3.由于装修及市场运作服务合同解除，原告要求被告支付剩余的第三方装修及市场运作费缺乏合同和法律依据。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。另外，被告称与原告签订的《商铺买卖合同》第四条约定原告将其购买的位于深圳市宝安区xx街道xx路的1078商铺交付至原告经营至2013年12月1日，被告需向原告支付装修及市场运作费共计363675元。截止起诉之日，被告已支付了171997元。被告认为，原告没有进行市场运作，致使被告不能实现合同目的，原告没有资格收取市场运作费。因此，为维护自身的合法权益，被告提起反诉，请求判令：1.解除被告与原告于2011年1月14日签订的《商铺买卖合同》第四条；2.原告向被告返还市场运作费人民币171997元及暂计利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款最高利率计算，从起诉之日计至原告付清全部款项本息之日止）；3.原告承担本案所有诉讼费用。
【争议焦点】
原告是否履行了双方合同中第四条约定的装修及市场运作的义务？被告未依约支付剩余的装修及市场运作费用是否构成了违约行为？
【处理结果】
深圳市宝安区人民法院作出判决如下：
一、被告葛某应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市xx置业有限公司支付剩余第三方装修及市场运作费人民币191678元以及违约金（以每日万分之四为计算标准计算至本判决指定的付款之日，其中第9期至37期即2012年6月30日至2014年10月30日期间每期的第三方装修及市场运作费的违约金均以6387元为基数从每月30日之次日起开始计算）；
二、驳回原告深圳市xx置业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告葛某的反诉请求。
【案例评析】
本案系商铺买卖合同纠纷。本案中，原告与被告签订的《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行。
本案中，被告主张原告并没有按照其宣传的内容开展市场运作提升商铺价值，提交了原告为出售商铺而进广告宣传的宣传单和在报纸刊登的广告证明原告存在虚假宣传，未尽到市场运作义务的主张。由于被告提交的证据不能证明被告是基于宣传内容而购买的涉案商铺以及报纸刊登的广告中未载明具体的具有可操作性的市场运营内容。此外，双方对提升商铺价值的方式和标准并无约定，且涉案商铺的市场价值的必然提升并非原告承诺的合同标准。因此，在原、被告对市场运营以及提升商铺价值的内容均没有明确约定的情况下，法院认为原告履行了相关义务。综上，被告主张解除《商铺买卖合同》的第四条约定以及要求原告返还已支付的装修及市场运作费以及利息，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，符合法律规定。
另外，被告确实存在未依约支付第三方装修及市场运作费的情况，构成了根本性违约，依法应承担逾期支付装修及市场运作费的违约金责任。由于原告主张的违约金标准过高，在被告的请求下，法院依法应作出适当的调整。
【相关规定】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
【本案例根据国晖律师事务所（2014）YHMS1410档案编写】
商铺买卖合同纠纷
【案情简介】
原告（反诉被告）深圳市xx置业有限公司，住所地：深圳市宝安区xx大厦xx单元，法定代表人：林某。
被告（反诉原告）葛某，女，汉族，1970年4月26日生，住所地：深圳市南山区xx花园xx栋xx单元。
原告诉称：原、被告于2011年1月13日签订了《商铺买卖合同》，双方约定被告将其购买的位于深圳市宝安区xx街道xx路的1078商铺交付至原告经营至2013年12月1日，被告需向原告支付装修及市场运作费共计363675元。但是，被告未按合同约定支付各期款项，目前仍拖欠2012年6月30日（第9期）以后的第三方装修及市场运作费共计人民币191678元。经原告多次催讨未果，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付第三方装修及市场运作费人民币191678元及逾期付款的违约金（违约金按每日1.5%为计算标准计算至实际付清之日，从第9期以后的欠付期间每期应付之次日起计算）；2.被告承担本案诉讼费用。
被告答辩并反诉称：1.原、被告之间成立的是装修承揽合同及市场运作服务合同关系；2.原告没有履行市场运作的合同义务，存在根本性违约，被告有权解除双方签订的装修承揽合同及市场运作服务合同，原告应当向被告返还装修及市场运作费；3.由于装修及市场运作服务合同解除，原告要求被告支付剩余的第三方装修及市场运作费缺乏合同和法律依据。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。另外，被告称与原告签订的《商铺买卖合同》第四条约定原告将其购买的位于深圳市宝安区xx街道xx路的1078商铺交付至原告经营至2013年12月1日，被告需向原告支付装修及市场运作费共计363675元。截止起诉之日，被告已支付了171997元。被告认为，原告没有进行市场运作，致使被告不能实现合同目的，原告没有资格收取市场运作费。因此，为维护自身的合法权益，被告提起反诉，请求判令：1.解除被告与原告于2011年1月14日签订的《商铺买卖合同》第四条；2.原告向被告返还市场运作费人民币171997元及暂计利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款最高利率计算，从起诉之日计至原告付清全部款项本息之日止）；3.原告承担本案所有诉讼费用。
【争议焦点】
原告是否履行了双方合同中第四条约定的装修及市场运作的义务？被告未依约支付剩余的装修及市场运作费用是否构成了违约行为？
【处理结果】
深圳市宝安区人民法院作出判决如下：
一、被告葛某应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市xx置业有限公司支付剩余第三方装修及市场运作费人民币191678元以及违约金（以每日万分之四为计算标准计算至本判决指定的付款之日，其中第9期至37期即2012年6月30日至2014年10月30日期间每期的第三方装修及市场运作费的违约金均以6387元为基数从每月30日之次日起开始计算）；
二、驳回原告深圳市xx置业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告葛某的反诉请求。
【案例评析】
本案系商铺买卖合同纠纷。本案中，原告与被告签订的《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行。
本案中，被告主张原告并没有按照其宣传的内容开展市场运作提升商铺价值，提交了原告为出售商铺而进广告宣传的宣传单和在报纸刊登的广告证明原告存在虚假宣传，未尽到市场运作义务的主张。由于被告提交的证据不能证明被告是基于宣传内容而购买的涉案商铺以及报纸刊登的广告中未载明具体的具有可操作性的市场运营内容。此外，双方对提升商铺价值的方式和标准并无约定，且涉案商铺的市场价值的必然提升并非原告承诺的合同标准。因此，在原、被告对市场运营以及提升商铺价值的内容均没有明确约定的情况下，法院认为原告履行了相关义务。综上，被告主张解除《商铺买卖合同》的第四条约定以及要求原告返还已支付的装修及市场运作费以及利息，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，符合法律规定。
另外，被告确实存在未依约支付第三方装修及市场运作费的情况，构成了根本性违约，依法应承担逾期支付装修及市场运作费的违约金责任。由于原告主张的违约金标准过高，在被告的请求下，法院依法应作出适当的调整。
【相关规定】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
【本案例根据国晖律师事务所（2014）YHMS1410档案编写】
